Eigenmietwert wird abgeschafft: Jetzt renovieren lohnt sich!

Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die Rahmenbedingungen für Wohneigentümer:innen. OBI erklärt den Sachverhalt und zeigt, warum sich Renovationen jetzt lohnen können.

Abschaffung des Eigenmietwerts: So bereitest du dich optimal vor

Im September 2025 haben Volk und Stände der Abschaffung des Eigenmietwerts (Wohneigentumsbesteuerung) zugestimmt. Der Bundesrat hat entschieden, dass die Änderung per 01. Januar 2029 in Kraft tritt. Mit dem Inkrafttreten der Änderung entfällt auch der Abzug der Kosten für Liegenschaftsunterhalt bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Renovationen und Unterhaltsarbeiten können also nur noch für begrenzte Zeit steuerlich abgezogen werden. In diesem Ratgeber erfährst du, wie du die nächsten Jahre vorgehen kannst, um optimal Steuern zu sparen.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen. Er entspricht dem Betrag, den du erzielen könntest, wenn du deine selbstbewohnte Immobilie vermieten würdest. Dieser Betrag wird aktuell noch zum steuerbaren Einkommen dazugerechnet und fällt bei Bund und Kanton an. Aktuell zahlst du als Eigentümer:in also Einkommensteuer, obwohl du mit deinem Eigentum gar kein Einkommen erzielst. Dafür kannst du Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten von deinem steuerbaren Einkommen abziehen.

Der Systemwechsel: Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ändert sich die schweizerische Steuerlandschaft grundlegend. Ab Januar 2029 musst du als Eigentümer:in zwar das fiktive Einkommen des Eigenmietwerts nicht mehr versteuern, im Gegenzug kannst du aber auch nicht mehr die Hypothekarzinsen und werterhaltende Renovationen von den Steuern abziehen. Infolgedessen lohnt es sich also, Renovationen noch vor 2029 durchzuführen und vom Steuervorteil Gebrauch zu machen.

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Welche Unterhaltskosten sind steuerlich abzugsfähig?

Es wird zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen unterschieden. Bis Ende 2028 dürfen nur die werterhaltenden Investitionen von den Steuern abgezogen werden. Dies beinhaltet alle Massnahmen, die zur Instandhaltung der Immobilie zählen, dazu gehört auch der Ersatz bereits bestehender Elemente durch gleichwertige Einrichtungen. Beispiele für werterhaltende Investitionen sind:

Farben und Malerzubehör: Fassaden-, Wand- und Deckenanstriche
Bodenbeläge: Vinyl, Laminat, Parkett und Zubehör
Bad und Sanitär: Armaturen, Duschen, Lavabos und Badmöbel
Baustoffe und Dämmung: Unterhaltsarbeiten und energetische Verbesserungen
Terrasse und Holzschutz: Lasuren, Öle und Terrassendielen

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Mietwerkzeuge und Maschinen

Die Mietkosten für Werkzeuge, Maschinen und Geräte (z. B. Schleifmaschinen, Bohrhammer, Gerüste, Teppichreiniger oder Gartenmaschinen) sind voll abzugsfähig, sofern sie in direktem Zusammenhang mit abzugsfähigen werterhaltenden Unterhaltsarbeiten stehen. Nutze hierfür doch den OBI Mietgeräte-Service.

Wertvermehrende Investitionen gehen darüber hinaus. Dazu gehören beispielsweise der erstmalige Bau eines Wintergartens oder der Ausbau einer Garage. Solche Massnahmen steigern den Immobilienwert, bringen aber weder aktuell noch in Zukunft einen direkten Steuerabzug.

Aus diesem Grund rentiert es sich, die werterhaltenden Massnahmen in den nächsten Jahren zu priorisieren, da diese nur noch bis 2029 zu den aktuellen Bedingungen durchgeführt werden können.

Tipp: Informiere dich im Voraus bei deinem Kanton, was als werterhaltende Investition anerkannt wird.

Wenn du grössere Renovationen planst, kann es sinnvoll sein, Projekte über mehrere Jahre zu verteilen, um die Steuerprogression besser zu nutzen. Wichtig ist zudem eine saubere Dokumentation aller Arbeiten und Kosten. Sammle alle Belege deiner Ausgaben konsequent über das Jahr. Gerade bei DIY-Projekten sind vollständige Rechnungen und Belege entscheidend, damit die Ausgaben steuerlich anerkannt werden.

Spezialfall: Energiesparende Investitionen

Energetische Sanierungen nehmen im Zusammenhang mit der Abschaffung des Mietwerts eine Sonderrolle ein. Massnahmen wie Dämmung, neue Fenster oder Photovoltaikanlagen werden beim Bund und in vielen Kantonen steuerlich wie werterhaltende Investitionen behandelt, obwohl sie den Wert der Immobilie deutlich steigern. Das bedeutet: Auch diese Investitionen kannst du momentan noch steuerlich abziehen. Ab 2029 wird diese Möglichkeit auf der Stufe der Bundessteuer nicht mehr möglich sein. Die Kantone können bis spätestens 2050 steuerliche Abzüge von energiesparenden Investitionen zulassen. Demzufolge ist es für dich vorteilhaft, auch energetische Modernisierungen in den kommenden Jahren durchzuführen.

Wer in Energieeffizienz investiert, profitiert aktuell gleich mehrfach – durch mögliche Steuerabzüge sowie langfristig tiefere Energiekosten. Zusätzlich unterstützen viele Kantone energetische Sanierungen mit finanziellen Beiträgen, sogenannten Fördergeldern. Wenn du vorhast, in Energieeffizienzmassnahmen zu investieren, ist jetzt der richtige Zeitpunkt. Im Rahmen unseres Service-Partner-Programms vermitteln wir dir kostenfrei die passenden Handwerker:innen für dein Projekt in deiner Region. Unsere Partner:innen unterstützen dich gerne bei der Umsetzung von Energiesparmassnahmen wie z. B. bei der Montage von Dachfenstern und Photovoltaikanlagen.